Оценка недвижимого имущества

В сложившейся практике к недвижимости, как правило, относят землю и имеющиеся на ней строения (здания, сооружения, объекты незавершённого строительства). Таким образом, недвижимость – это земельный участок и все строения, постоянно закреплённые на нём.

Термины «недвижимое имущество» и «движимое имущество» впервые появились в законодательстве Российской империи при Петре I в 1712 году. Недвижимым имуществом признавались земля, угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, находящиеся в земле полезные ископаемые и различные строения, как возвышающиеся над землей, так и построенные под ней (например, шахты).

Сейчас, согласно ст. 130 ГК РФ, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся: «…земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и всё, что прочно связано с землёй, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения».

Законом к недвижимости может быть отнесено и иное имущество. Так, согласно ст. 132 ГК РФ, «предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, признаётся недвижимостью». Однако в оценочной деятельности различают методы оценки недвижимости и предприятия.

Этапы оценки недвижимости и бизнеса во многом совпадают, но имеют ряд различий:

• в оценке недвижимости не проводится финансовый анализ;
• доходы от объекта прогнозируются на основе рыночных арендных ставок объектов-аналогов;
• обязательными этапами процесса оценки недвижимости являются оценка стоимости земельного участка и анализ наилучшего и наиболее эффективного использования, который проводят в два этапа: а) анализ предположительного вакантного земельного участка,
• анализ земельного участка с имеющимися улучшениями.

При выборе варианта наилучшего и наиболее эффективного использования анализируются текущая ситуация и перспективы развития района (города, региона) местоположения объекта.

Недвижимость классифицируется по ряду признаков, что способствует более успешному исследованию рынка недвижимости и облегчает разработку и применение методов оценки различных категорий недвижимости, управления ими. Классификация по наиболее часто встречающимся признакам представлена в табл. 6.2.

В процессе оценки изучаются проектные данные, данные о фактическом состоянии зданий и сооружений, полученные в результате осмотра, а также сведения об использовании и происхождении объектов, полученных от заказчика. Как и любое имущество, недвижимость оценивается с позиций трёх подходов.